代表取締役 瀧澤 宏武
東京都新宿区西新宿7-5-6 新宿ダイカンプラザ756館 6F
TEL 03-5937-1337
FAX 03-5937-1338
免許番号 東京都知事免許(1)第104002
2024年には株式会社リアル・ミンクス指示処分を受けてる？
国土交通省のネガティブ情報検索サイトで調べてみました！
2024年、東京都から業務停止処分と指示処分を受けています。ダブル罰🎵
業務停止処分処分の内容は、
『被処分者は、令和４年８月に、宅地及び建物の売却に係る専属専任媒介契約を締結した。この業務において、法第３４条の２に定める書面（媒介契約書）に、媒介契約の有効期間のうち始期及び終期を記載しなかった。このことは宅地建物取引業法第３４条の２第１項第５号の規定に違反する。』
だそうです💦
どういうこと？
主婦なりに調べてみた👀
法第３４条の２に定める書面って？
「媒介契約書」のことです。
不動産会社（宅建業者）と依頼者（売主や買主、借主）が結ぶ契約の内容を、きちんと書面にして残すためのもの❣
不動産会社がどんなことを手伝うか（つまり「媒介」するか）をしっかり書き記したもので、お互いがどんな役割を果たすのかがはっきりわかるようにしています。例えば、売りたい人が不動産会社に「この物件を売ってほしい」とお願いする場合、その契約がどんな内容なのかを、紙に書いてサインするのが媒介契約書です。
媒介契約書に書かれるのは、”ざっくり”こんな内容。
- 契約の種類：専任媒介契約や一般媒介契約といった契約の種類を書きます。これによって、不動産会社がどこまでサポートしてくれるのか、依頼者が他の会社にも頼んでいいのかなどが変わります。
- 仲介手数料：契約が成立したときに支払う手数料の金額や支払いの条件を書いておきます。
- 有効期間：この契約がいつからいつまで有効かも明記します。例えば3か月など、一定の期間で設定することが一般的です。
- 報告義務：例えば専任媒介契約では、物件の売り主に定期的に進捗を報告する義務がありますが、その内容も書かれています。
この書面を交わすことで、お互いの役割や費用のこと、契約期間などが明確になり、「そんなこと聞いてない！」というトラブルを防げるんです。不動産取引って大きなお金が動くので、きちんとした書面に残しておくことで、お互い安心して取引できるようにしているんですね。テキトーにやったら困ったことになることもありますので、ここはきちんと自分の権利を主張するのが大切です！
何がダメだったの？
媒介契約書に必要な「媒介契約の有効期間の始期と終期」を記載していなかったこと❣
法第34条の2に基づいて、不動産業者は依頼者との媒介契約を結ぶ際に、その契約の有効期間をしっかり明記しなければならないんだって。
- 始期：契約がいつから有効になるのか、つまり契約の開始日。
- 終期：契約がいつまで有効か、つまり契約の終了日。
特に今回交わされた専属専任媒介契約では、通常の有効期間は3か月以内とされています。契約期間が終わった後、契約を続ける場合には再度契約を結び直すことが必要です。
この始期と終期をしっかり記載することで、お互いに契約期間を明確に把握でき、取引の進行もスムーズになるよね。
専属専任媒介契約って？
不動産の売買や賃貸の仲介を頼むときの契約の一つで、特に不動産会社に強い専任権限を与える形の契約です。
専属専任媒介契約を結ぶと、依頼者（売主や貸主）は、依頼した不動産会社以外に取引を任せることができなくなります。しかも、自分で買主や借主を見つけて直接契約することもNG！つまり、「頼んだ不動産会社だけで動いてもらう」形になります。
特徴をまとめるとこんな感じ。⇩
- 他の不動産会社に依頼できない
専属専任媒介契約を結んだ場合、複数の不動産会社に依頼することはできません。その会社だけが担当なので、そこが頑張って見つけてくれることになります。 - 自己発見取引もできない
売主や貸主が自分で見つけた買主・借主と直接契約することもできません。不動産会社がすべての取引を取り仕切る形になるんです。 - 指定流通機構（レインズ）への登録義務
契約後、5日以内に物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。これで物件の情報が広く公開され、買い手や借り手が見つかりやすくなります。 - 進捗報告の義務
不動産会社は、1週間に1回以上、売主や貸主に取引の進捗状況を報告する義務があります。「今こんな感じで動いてますよ」と逐一知らせてくれるので安心です。
専属専任媒介契約は、不動産会社に「全部お任せする！」というスタンスなので、その分不動産会社も責任をもって積極的に動いてくれることが期待される契約形態です。
全部任せる契約だからこそ、慎重に確認しておくことが大切ですよね。ハイリスクハイリターンってやつかな？（違うか💦）
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