代表取締役 南澤宝
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免許番号 東京都知事(3)第94888
2024年にたから不動産事務所は指示処分を受けてる？
国土交通省のネガティブ情報検索サイトで調べてみました！
東京都から指示処分を受けています。
業務停止処分処分の内容は、
『依頼者と締結した専属専任媒介契約について、
①媒介契約書に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項について記載がない。
②媒介契約書に、国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別について記載がない。
③依頼者から契約の更新に係る申出がないにもかかわらず、契約を更新した。
④契約の目的物である土地建物について、契約締結の日から５日以内に、指定流通機構に登録をしていない。
⑤契約の目的物である土地建物について、指定流通機構に登録したことを証する書面を依頼人に引き渡していない。
⑥依頼人に対し、契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上、報告していない。』
だそうです💦
なんか項目が多くて難しそうですね💦
主婦なりに調べてみた👀
①②媒介契約書にまつわる違反
①②は媒介契約書に関する項目です。
媒介契約書とは、不動産会社（宅建業者）と依頼者（売主や買主、借主）が結ぶ契約の内容を、きちんと書面にして残すためのもの❣
具体的にどういう風にダメだったのかというと、
① 建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項について記載がない
これは、「建物状況調査」つまり、家や建物がしっかりした状態かどうかを調べる調査があるんだけど、これを依頼者（売主や買主）に紹介するかどうかを媒介契約書にちゃんと書いていないってことです。
この調査をするかしないかって、売る人も買う人も大事なポイントなので、契約書に明記してあげないと困るんです。媒介契約書に「建物状況調査をお願いする専門家を紹介しますよ！」とか、逆に「あっせんしませんよ」とか書いておくことで、何をしてくれるのかがハッキリします。
② 標準媒介契約約款に基づくかどうかについて記載がない
この「標準媒介契約約款」っていうのは、国土交通大臣が「媒介契約って、こんなふうにするといいよ！」っていう基本的なルールを決めたものです。
これに基づいて契約を結ぶかどうかが契約書に書かれていないと、「この契約がどんなルールに沿っているのか」が依頼者にはわかりにくいんですね。だから、「この契約書は国の基準に沿っていますよ」ってちゃんと記載することで、安心して取引ができるようにするんです。
要するに、この2つが書かれていないと、契約内容がはっきりせず、依頼者が「どういうサービスを受けられるのか？」とか「この契約書、ちゃんとした基準に基づいているの？」と不安になっちゃうんです。
③依頼者から契約の更新に係る申出がないにもかかわらず、契約を更新した。
これもダメっぽい。
依頼者（売主や買主）が自分から「契約を更新したいです」とお願いしない限り、不動産会社が勝手に契約を更新しちゃいけないんです。理由は簡単で、依頼者に不利な契約が続くのを防ぐためなんです！
たとえば、売主が「この3か月だけお願いして、後は自分でやってみようかな」と考えていた場合、自分から更新の申し出をしないのに契約が続いちゃうと、気づかないうちに余計な仲介手数料や報酬を支払わなければいけなくなることもありますよね。
依頼者にとって、「契約を続けるかどうか」を自分の意思で決めることは、とっても大事なこと。だから、更新を希望しない場合は、自然に契約が終わるようにして、必要なら依頼者が自分から「もう少し契約を続けてほしいです」と申し出る形にするんです。
依頼者が安心して不動産会社を選び直せるようにし、より良い条件で取引ができるようにするためのルールなんですね❣
④契約の目的物である土地建物について、契約締結の日から５日以内に、指定流通機構に登録をしていない。
今回の契約は専属専任媒介契約なので、契約締結から5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録することが必要っぽい❣これは、売主や買主にとって、より良い取引の機会を広げるための大事なルールなんですよ。
指定流通機構に登録すると、物件の情報が広く公開されて、他の不動産会社や多くの人の目に触れるようになります。これによって、たとえば売主にとっては「物件を早く、高く売れるチャンス」が増えるし、買主にとっても「希望に合う物件を見つけやすくなる」っていうメリットがあるんです。
5日以内に登録するルールがあるのは、物件情報が迅速に共有されて、多くの人がすぐに物件を見つけられるようにするため。これが遅れると、売主が希望している取引のスピードに遅れが出たり、買主が知らないまま他の物件を選んでしまう可能性があるので、不公平な状況を生んでしまうことになります。
だから、売主や買主がベストなタイミングで取引できるように、5日以内に登録してみんなが情報にアクセスできるようにすることが求められているんですね！
⑤契約の目的物である土地建物について、指定流通機構に登録したことを証する書面を依頼人に引き渡していない。
契約の物件を指定流通機構に登録したら、それをちゃんと証明する書面を依頼者に渡さないといけません。
どうしてかというと、依頼者（売主や買主）が「自分の物件がちゃんと登録されて、広く紹介されているかどうか」を確認できるようにするためです！
例えば、売主さんが「早く物件を売りたい！」と思って不動産会社に頼んでいる場合、その物件が指定流通機構に登録されていると、多くの不動産会社や買いたい人の目に触れるから、売れる可能性がグッと高まりますよね。そのため、「登録がちゃんと済んでいるか」を確認できる書面をもらえたら、依頼者も安心できるわけです。
もしその書面がないと、依頼者としては「本当に登録されているのかな？」と不安になってしまいます。だから、きちんと証明書類を渡してあげて、「この物件はちゃんと広く公開されていますよ！」と伝えることで、依頼者が信頼して取引を任せられるようにしているんです。
⑥依頼人に対し、契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上、報告していない。
前述したとおり、専属専任媒介契約なので、1週間に1回以上、契約に関する業務の進み具合を依頼人に報告することが必要です！
これは、依頼人が自分の物件がどのくらい進んでいるか、ちゃんと知って安心できるようにするためのルールなんですよ。
例えば、売主さんが「早く物件を売りたい！」と思っている場合、不動産会社がどんなふうに宣伝しているか、買いたいという人が現れたかなど、今の状況がわかると安心しますよね。定期的な報告があると、「ちゃんと動いてくれているんだ！」と信頼が増しますし、依頼人も「どのくらいで売れるか」などの目安が立てやすくなります。
逆に、報告がなければ「本当に進んでいるのかな？」と不安になってしまいます。不動産の売買は大きな取引ですから、1週間に1回以上報告することで、依頼人が安心して待っていられるようにしているんです！
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